négocier avec l'agence immobilière

Négocier avec l'agence immobilière

le devoir d'information

Le vendeur est tenu de communiquer à l’acheteur toutes les informations en sa possession au moment de la vente et de révéler clairement à l’acquéreur ce qui ne se voit pas: servitudes, caractère inondable d’un terrain, éventuelles procédures en cours, existence d'un bail....

Afin de se prémunir de toute action ultérieure, il est de l'intérêt du vendeur de communiquer par écrit, dans l'avant contrat et l'acte de vente, l'ensemble des défauts ou risques que présente le bien vendu. L'agence immobilière est tenue à ce titre, au devoir de vérification en vertu du mandat de vente qu'elle détient, et engage sa responsabilité en cas de non révélation d'un défaut ou d'un risque connu et répertorié de nature à grever la valeur du bien ou la qualité de son occupation par l'acheteur..

deux types d'avant contrat: le compromis qui est une vente sous conditions suspensives, et la promesse de vente

pour un logement existant l’avant-contrat peut être soit :

- une promesse de vente par laquelle le vendeur fait une offre de vente pendant un délai convenu: il s’agit d’une promesse de vente unilatérale où seul le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur lui ne s’engageant pas à acheter, disposant simplement d’un droit d’option, c’est-à-dire qu’il a la liberté d’acheter ou non pendant un certain délai, la vente ne sera conclue que le jour où il lèvera l’option.  - en contrepartie, il est demandé à l’acheteur de verser une indemnité d’immobilisation égale généralement à 10 % du prix de vente. - si l’acheteur ne conclut pas la vente, l’indemnité reste acquise au vendeur, sauf si les conditions suspensives incluses dans la promesse ne se réalisent pas. Modèle de promesse de vente ...

- un compromis de vente qui est un engagement ferme d’acheter et de vendre correspond à une vente ferme sauf clause prévoyant un desistement si les conditions suspensives ne se réalisent pas et notamment l’obtention des prêts pour le financement de l’acquisition. modèle de compromis de vente...

cas de l'avant-contrat d'un logement à construire ou en cours de construction: un contrat de réservation également appelé contrat préliminaire est obligatoirement conclu lors d’une vente d’immeuble à construire, le plus souvent une vente en l'état futur d'achèvement.   - le vendeur s’engage à réserver à un acheteur tout ou une partie d’immeuble. - en contrepartie, l’acquéreur verse un dépôt de garantie  - son montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente  - il ne peut dépasser les plafonds suivants : •5% du prix quand le délai est inférieur à un an  •2% si ce délai est compris entre un an et deux ans  •au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.  le contrat préliminaire est strictement réglementé et doit comporter un certain nombre d’indications sous peine de nullité. Il doit notamment indiquer :  la surface approximative du logement  - le nombre de pièces  - le prix  - ainsi que les délais d’exécution

le délai de rétractation de 7 jours

La loi SRU du 13 /12/2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains, protège l’acquéreur non professionnel dans les transactions immobilières pour tous les types de logement neufs ou anciens.   Depuis la loi ENL Engagement National pour le Logement du 16/07/2006, que le compromis soit signé sous seing privé ou devant notaire, le candidat acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de sept jours.   Si par contre, situation peu courante, l’acte authentique était préparé sans avant-contrat préalable, un projet de l’acte doit être adressé par le notaire, et l’acte ne peut être signé qu’après un délai de réflexion de 7 jours calculé également de la même façon.

La promesse, le compromis ou le contrat de reservation signé entre les parties doit être notifié à l’acquéreur en recommandé avec accusé de réception afin de déterminer la date de réception.  L’acquéreur a alors 7 jours pour se rétracter à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.  La rétractation doit aussi être envoyée en recommandé avec accusé de réception.... lire la suite ...

l'acte de vente

délivré par le Notaire, et soumis à des frais, taxes, et charges: détail des frais, taxes et charges...