devenir propriétaire: mon achat immobilier

Négocier avec l'agence immobilière

le devoir d'information

Le vendeur est tenu de communiquer à l’acheteur toutes les informations en sa possession au moment de la vente et de révéler clairement à l’acquéreur ce qui ne se voit pas: servitudes, caractère inondable d’un terrain, éventuelles procédures en cours, existence d'un bail....

Afin de se prémunir de toute action ultérieure, il est de l'intérêt du vendeur de communiquer par écrit, dans l'avant contrat et l'acte de vente, l'ensemble des défauts ou risques que présente le bien vendu. L'agence immobilière est tenue à ce titre, au devoir de vérification en vertu du mandat de vente qu'elle détient, et engage sa responsabilité en cas de non révélation d'un défaut ou d'un risque connu et répertorié de nature à grever la valeur du bien ou la qualité de son occupation par l'acheteur..

deux types d'avant contrat: le compromis qui est une vente sous conditions suspensives, et la promesse de vente

pour un logement existant l’avant-contrat peut être soit :

- une promesse de vente par laquelle le vendeur fait une offre de vente pendant un délai convenu: il s’agit d’une promesse de vente unilatérale où seul le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur lui ne s’engageant pas à acheter, disposant simplement d’un droit d’option, c’est-à-dire qu’il a la liberté d’acheter ou non pendant un certain délai, la vente ne sera conclue que le jour où il lèvera l’option.  - en contrepartie, il est demandé à l’acheteur de verser une indemnité d’immobilisation égale généralement à 10 % du prix de vente. - si l’acheteur ne conclut pas la vente, l’indemnité reste acquise au vendeur, sauf si les conditions suspensives incluses dans la promesse ne se réalisent pas. Modèle de promesse de vente ...

- un compromis de vente qui est un engagement ferme d’acheter et de vendre correspond à une vente ferme sauf clause prévoyant un desistement si les conditions suspensives ne se réalisent pas et notamment l’obtention des prêts pour le financement de l’acquisition. modèle de compromis de vente...

cas de l'avant-contrat d'un logement à construire ou en cours de construction: un contrat de réservation également appelé contrat préliminaire est obligatoirement conclu lors d’une vente d’immeuble à construire, le plus souvent une vente en l'état futur d'achèvement.   - le vendeur s’engage à réserver à un acheteur tout ou une partie d’immeuble. - en contrepartie, l’acquéreur verse un dépôt de garantie  - son montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente  - il ne peut dépasser les plafonds suivants : •5% du prix quand le délai est inférieur à un an  •2% si ce délai est compris entre un an et deux ans  •au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.  le contrat préliminaire est strictement réglementé et doit comporter un certain nombre d’indications sous peine de nullité. Il doit notamment indiquer :  la surface approximative du logement  - le nombre de pièces  - le prix  - ainsi que les délais d’exécution

le délai de rétractation de 7 jours

La loi SRU du 13 /12/2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains, protège l’acquéreur non professionnel dans les transactions immobilières pour tous les types de logement neufs ou anciens.   Depuis la loi ENL Engagement National pour le Logement du 16/07/2006, que le compromis soit signé sous seing privé ou devant notaire, le candidat acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de sept jours.   Si par contre, situation peu courante, l’acte authentique était préparé sans avant-contrat préalable, un projet de l’acte doit être adressé par le notaire, et l’acte ne peut être signé qu’après un délai de réflexion de 7 jours calculé également de la même façon.

La promesse, le compromis ou le contrat de reservation signé entre les parties doit être notifié à l’acquéreur en recommandé avec accusé de réception afin de déterminer la date de réception.  L’acquéreur a alors 7 jours pour se rétracter à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.  La rétractation doit aussi être envoyée en recommandé avec accusé de réception.... lire la suite ...

l'acte de vente

délivré par le Notaire, et soumis à des frais, taxes, et charges: détail des frais, taxes et charges...

 Les vices cachés

Le nouveau régime de la responsabilité des produits défectueux offre une nouvelle procédure de recours pour les victimes
La loi du 19 mai 1998 a transposé dans le droit français la directive européenne du 25 juillet 1985 relative à la responsabilité du fait de produits défectueux. Ce nouveau régime de responsabilité inséré dans le code civil complète l'éventail des actions possibles ouvert aux victimes de dommages.

Les responsables: La loi française définit cette personne comme le fabriquant du produit fini (ou d'une partie composante), et le producteur d'une matière première. La loi assimile à un producteur d'autres personnes parmi lesquelles l'importateur, agissant à titre professionnel, d'un produit dans la Communauté Européenne. Un importateur de véhicules japonais peut ainsi être rendu responsable par une victime française. La loi renforce les pouvoirs de la victime en lui permettant de choisir d'agir, non pas contre le fabriquant, mais contre son vendeur. La victime d'un défaut de sécurité d'un véhicule en provenance des USA peut ainsi choisir d'agir, soit contre le fabriquant, soit contre l'importateur, soit contre le concessionnaire qui lui a vendu le véhicule. Pour les vices cachés le code civil est plus restrictif puisqu'il ne vise que le vendeur.

Les dommages réparables:  Le dommage réparable est celui causé à la personne ou à un bien, ... lire la suite ...

La garantie contre les vices cachés

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue et des vices cachés et qui rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

Lorsqu’il est de bonne foi, une clause du contrat peut l’en exonérer, sauf s’il est un professionnel de l’immobilier. Un vice caché répond à 3 critères :

rendre le bien impropre à un usage normal

- un défaut d'étanchéité d'une maison  - un système d'assainissement ne répondant pas aux normes légales  - le ruissellement de l’eau de pluie dans les murs ou qui remonte à travers le plancher  - une fissure sur la façade

être caché

- l'acheteur ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente  - le vice caché est un défaut impossible à déceler sur-le-champ • une fissure importante cachée sous une moquette •une fente dans une façade dissimulée par une vigne vierge •une installation électrique non-conforme réalisée par le vendeur lui-même

exister avant la vente

- être antérieur au moment de la vente. La preuve de l’antériorité incombant à l’acheteur.

l’action en garantie:  L’action en garantie des vices cachés doit être intentée par l’acheteur dans un bref délai après la découverte du défaut, les tribunaux admettant des délais allant de six mois à un an. L'acheteur qui découvre un vice caché a le choix entre deux solutions : ... lire la suite ...

le home staging

Face aux difficultés accrues pour vendre son bien immobilier en France, une tendance s’impose : le home staging.

Né dans les années 70 aux Etats-Unis, le home staging s’apparente de prime abord à une tendance déco. Mais il est bien plus que ça. C’est en fait l’art de mettre en scène son intérieur avec un but précis : celui de vendre son bien immobilier. En effet, il n’est guère agréable pour un potentiel acquéreur de découvrir un logement dont la décoration est en totale inadéquation avec ses goûts. Ni les murs rose fluo, ni les assiettes de grand-mère accrochées au mur ne peuvent remporter l’adhésion de tous. En home staging, l’idée est donc de rendre le bien visuellement accessible afin que tous se sentent à l’aise et projettent leurs envies déco lors de la visite.   Certes, on ne peut pas plaire à tout le monde, mais on peut faire en sorte de ne pas non plus susciter la répulsion. Et dans certains cas, le home staging peut même provoquer un coup de cœur ! Partant de l’idée qu’un acheteur se décide dans les 90 premières secondes de la visite, il faut séduire du premier coup d’œil. Si la tendance arrive doucement en France, elle est bien installée en Suède et en Angleterre. A l’heure où les propriétaires ont de plus en plus de mal à vendre leur bien, le home staging s’avère être un moyen efficace pour liquider son logement vite et à moindre coût. Car les frais engendrés, en comparaison du prix de vente, s’avèrent minimes. En investissant 2 à 4 % du prix d’achat pour améliorer son bien, on peut le vendre deux fois plus vite et éviter de lourdes et coûteuses négociations.

Le home staging n’a pas pour but de cacher les imperfections d’une maison. Il joue sur l’espace et la lumière afin de mettre en valeur tout le potentiel du bien. Et il met en œuvre des principes que tous ne pensent pas nécessairement à appliquer : désencombrer, dépersonnaliser, ranger, nettoyer, réparer et harmoniser.

Et si vous avez déménagé, et que votre Bien immobilier est vide, comment faire?

Il existe sdes solutions peu onéreuses, écologiques car réalisées à partir de matériaux recyclés, à fabriquer soi même ouen kit selon le temps dont on dispose: le mobilier en carton, qui permet de monter un dossier photos mettant le Bien en valeur, et de réintroduire de la chaleur en n'encombrant pas les murs. ?... lire la suite...

À quoi sert le dossier de diagnostic technique immobilier ?

Le dossier de diagnostic technique vise à informer le candidat acquéreur ou le candidat locataire sur certains aspects du logement qu'il projète d'acheter ou de louer. Il doit au plus regrouper 7 diagnostics immobiliers :

- constat de risque d'exposition au plomb,

-diagnostic de performance énergétique,   

- état d'amiante,    

- état de l'installation intérieure de l'électricité,

- état de l'installation intérieure du gaz,

- état parasitaire relatif aux termites,   

- et dans certains cas, l'état des risques naturels et technologiques.

Ce dossier doit être fourni par le propriétaire du logement et être annexé à la promesse de vente ou au bail d'habitation. ... lire la suite ...

A quoi servent les diagnostics immobiliers?  

Depuis plus de 10 ans, une nouvelle catégorie de contrôles s'est développée dans le cadre des transactions immobilières. Amiante, plomb dans les peintures, termites… tous ces diagnostics réalisés par une profession qui se structure peu à peu prennent de plus en plus d'importance.   L'éclosion de ces textes réglementaires destinés à recenser les risques d'exposition à des dangers potentiels a contribué à développer une nouvelle pratique dans le cursus immobilier de tout à chacun.   Pour autant, le rythme effréné de la production législative semble avoir dévoyé les missions premières des diagnostics.   Revenons donc aux missions premières des diagnostics : à quoi sert donc un diagnostic immobilier ?   Malheureusement vécu comme une contrainte par le vendeur et une bonne partie des professionnels prescripteurs, il ne s'agit pourtant ni plus ni moins que d'un état des lieux (pour reprendre un langage connu en immobilier) de la présence ou non de dangers ou lacunes dans le bien inspecté.   Les conséquences d'intoxications au plomb, notamment chez l'enfant, aussi bien que les cancers liés à ... lire la suite ...

A quoi sert la Loi Carrez?  

Avant la loi Carrez, aucune réglementation n’obligeait le vendeur à indiquer la superficie du bien immobilier en vente. Depuis 1997, la loi Carrez protège les acquéreurs. Lors de la vente ou l’achat d’un logement, la superficie en m2 doit être clairement renseignée dans toute promesse de vente ou d’achat.

La loi Carrez ne tient compte que de la superficie privative c’est à dire la superficie du sol des locaux fermés et couverts. La loi Carrez concerne toutes les ventes de logement de copropriété d’une surface de 8m² au minimum. Elle ne prend pas en compte les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes, greniers non aménageables et les places de parking.  

 Comment est calculée la surface privative ?  C’est la superficie additionnée de toute les pièces du lot. Ne sont pas pris en compte :  la superficie des murs  les cloisons  les marches  les cages d’escalier  les gaines  les embrasures de portes et de fenêtre  le sol des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80m  

 Qui réalise le diagnostic et combien coûte-t-il? La loi Carrez n’indique pas que la mesure de la superficie doit être réalisée par un diagnostiqueur professionnel. Vous pouvez donc vous en charger. Attention cependant à ne pas faire d’erreur, elle pourrait vous coûter cher (cf paragraphe suivant). Le prix du diagnostic Carrez varie en fonction du nombre de pièces et de la superficie du logement. Comptez 80€ pour un studio et jusqu’à 300€ pour une maison. N’hésitez pas à faire des devis pour comparer les prix, ils peuvent varier en fonction des diagnostiqueurs professionnels. Petite astuce : dans le cas d’un diagnostic groupé (amiante, dpe, plomb…) avec la même société, le prix de la prestation sera plus compétitif.  

 Les conséquences si la loi Carrez n’est pas respectée Si la superficie privative n’est pas indiquée dans la promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai légal d’un mois, à compter de la date de la vente, pour invoquer la nullité du contrat. Si la superficie indiquée sur le papier est inférieure à la superficie réelle du lot, il n’y a aucun supplément de prix exigeable par le vendeur. A l’inverse, si l’acquéreur remarque une différence de superficie d’au moins 5% par rapport à la surface privative réelle, il dispose d’un an pour exiger une baisse du prix de vente (ou une contrepartie) proportionnelle à la différence de superficie. Ainsi, dans le cas d’un appartement de 100m² vendu 100 000€ mais dont la superficie réelle est de 90m², l’acheteur a le droit d’exiger un remboursement de 10 000€ ...lire la suite ...

liens utiles pour l’achat d’un Bien immobilier:

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